Kilka uwag dotyczących zarządzania współwłasnością

Dziś kolejny artykuł z poruszanej już tematyki współwłasności. W pierwszym z nich omówiliśmy definicję samej tej instytucji oraz opisaliśmy rodzaje współwłasności, podając jednocześnie ich przykłady. Dziś kilka uwag z zakresu tzw. zarządu rzeczą wspólną.
W zarządzie rzeczą wspólną chodzi ogólnie o podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących rzeczy wspólnej oraz dokonywanie czynności prawnych, których przedmiotem jest ta właśnie rzecz.
Co do zasady każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. W praktyce jednakże występuje z tym wiele problemów, bądź to ze względu na to, że część współwłaścicieli nie jest zainteresowana losem rzeczy wspólnej, bądź też wręcz przeciwnie przejawia zainteresowanie nadmierne, nie licząc się ze zdaniem pozostałych współwłaścicieli. Powszechne wręcz są konflikty pomiędzy współwłaścicielami, a przy ich rozwiązywaniu i zażegnywaniu pomocne okazują się oczywiście regulacje prawne.
Zarząd rzeczą wspólną można określić w umowie zawartej pomiędzy współwłaścicielami. Jednakże ten sposób uregulowania zarządu rzeczą wspólną jest niezwykle rzadki. Zazwyczaj zastosowanie znajdują regulacje ustawowe zawarte w Kodeksie cywilnym.
Zarząd ustawowy, opiera się na podziale czynności w ramach zarządu na czynności zwykłego zarządu (np. bieżące utrzymanie rzeczy, administrowanie rzeczą, utrzymanie rzeczy w należytym stanie), czynności przekraczające zwykły zarząd (np. zbycie rzeczy, obciążenia rzeczy, zastaw, hipoteka) oraz czynności zachowawcze (czyli zmierzające do zachowania prawa np. powództwo windykacyjne o wydanie rzeczy).
Do skutecznego dokonania czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga już zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli brak jest takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast czynności zachowawczych może dokonywać każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od tego jakiej wielkości udział mu przysługuje.
W praktyce największe trudności występują w określeniu, czy dana czynność należy do kategorii czynności zwykłego zarządu, przekraczających zwykły zarząd, czy też czynności zachowawczych. Kodeks cywilny nie zawiera bowiem ich definicji, a co za tym idzie w każdym przypadku kwestia ta pozostaje w zakresie swobodnej oceny sądu orzekającego.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Dodatkowo każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.